Разбираемся с ветхими постройками на даче: ремонт и законная утилизация
У ветхих построек, где бы они ни находились, есть два вида будущего – снос или ремонт. И пока вы думаете над тем, что логичнее сделать со старым домиком (сараем, мастерской, гаражом, клетью или погребом), предлагаем вам изучить юридическую сторону вопроса.
Чаще всего проблема работы с обветшалыми строениями возникает у новых владельцев старых дач. В некоторых объявлениях продавец честно пишет что-то вроде "продаю участок с домом под снос". И даже если основной объект недвижимости отличается прочностью, то на самом участке почти всегда обязательно найдется хотя бы оно строение, с которым "надо что-то делать".
В каких законах есть ответы на вопросы
Основной правовой акт, регулирующий связанные с постройками вопросы, – Градостроительный кодекс Российской Федерации. На втором месте – Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009 N 384-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 02.07.2013 N 185-ФЗ). Косвенно с этой темой также связаны Гражданский кодекс Российской Федерации и Единый государственный реестр недвижимости. Во всех перечисленных документах можно найти основную массу ответов на вопросы, связанные с ремонтом и сносом построек на дачной территории. Кстати, эти же закон и кодексы регулируют и вопросы строительства на участке зданий и сооружений.
Ремонт или реконструкция ветхой постройки
Юридическая сторона вопроса зависит от того, какие именно строительные манипуляции вы намерены осуществить в отношении того или иного здания. Причем здесь даже не играет роли его назначение. Иными словами, вне зависимости от того, какой именно объект требует приложения рук, – частный жилой дом или сарай – действовать нужно в соответствии с характером работ.
Если речь идет о капитальном ремонте (замене кровли, утеплении стен и т.п.), то разрешение в этом случае нигде брать не требуется (особенно если речь идет не о загородном доме, а, скажем, о сарае или клети). Ключевой момент в том, что параметры постройки в этом случае не меняются.
Другое дело – перепланировка и реконструкция. Под первым определением следует понимать изменение внутренних параметров (обустройство дополнительных комнат, перенос проемов и т.п.), под вторым – внешних (увеличение площади или этажности помещения, а также его восстановления). В обоих случаях потребуется получение разрешения: на перепланировку – в районной администрации, на реконструкцию – в отделе архитектуры и градостроительства, находящемся в администрации муниципального образования. Но это если речь идет о доме. А в отношении реконструкции большинства других дачных построек – гаража, бани, сарая, колодца, туалета, амбара, хозблока и других строений и сооружений вспомогательного использования разрешение получать не требуется.
Если постройки, которые вы намерены отремонтировать, достались вам от прежнего хозяина и относятся к капитальным строениям, потребуется также уточнить наличие регистрации объекта в Едином государственном реестре недвижимости. При его отсутствии постройку нужно согласовать с нормами СНиП и зарегистрировать. Взамен вы получите сразу несколько преимуществ. Это право передачи этой постройки по наследству или в дар, возможность оформления страховки, а также повышение кадастровой стоимости участка.
Снос ветхой постройки
В случае существенного физического износа и обветшания постройки, которые не подразумевают ее дальнейшей полноценной эксплуатации, объект подлежит сносу. Под сносом понимают ликвидацию постройки путем ее разрушения, разборки и (или) демонтажа. Все эти мероприятия подразумевают осознанные действия собственника строения, а не третьих лиц либо последствий стихийных бедствий.
Не позднее семи рабочих дней до начала сноса собственник недвижимого имущества должен уведомить об этом администрацию соответствующего муниципального образования. К письменному уведомлению также нужно приложить проект организации работ по сносу объекта, результаты и материалы его обследования, на основании которых был подготовлен такой проект.
Проект организации работ по сносу объекта недвижимости должен готовить подрядчик, чьи данные внесены в Национальный реестр специалистов в области архитектурно-строительного проектирования.
Перед сносом постройки ее нужно отключить от всех действующих на ее площади инженерных сетей. Разрешение на это выдают соответствующие этим сетям организации. Перед сносом объекта для него следует предусмотреть временные ограждения и тем самым обеспечить меры безопасности для людей, домашних животных и окружающей среды. Сам процесс сноса постройки лучше производить совместно со специализированными производителями данных работ. По окончании мероприятий следует убрать и утилизировать весь строительный мусор. Разумеется, дачный участок для этого не предназначен.
По окончании работ по сносу объекта недвижимости нужно снова уведомить об этом муниципалитет. А после этого подать заявление в Росреестр о снятии постройки с кадастрового учета, если она там числилась. К заявлению обязательно прилагают акт обследования земельного участка, предварительно составленный кадастровым инженером. Этот документ, наряду с заявлением собственника, служит основанием снятия постройки с кадастрового учета и доказательством ее сноса. С момента снятия объекта с учета прекращается и право собственности на него.
Данный порядок действий относится к постройкам, перемещение которых без несоразмерного их назначению ущерба невозможно. То есть если, к примеру, вы хотите разобрать бытовку или переносную беседку без фундамента, то можете смело сделать это сами, без разрешения и чьей-либо помощи.
Ломать не строить. Об этом нужно помнить, принимая решение о том, какое будущее выбрать для ветхой постройки – снос или реконструкцию.
