Как купить земельный участок в ипотеку?

Когда желание купить земельный участок идет в разрез с финансовыми возможностями, на помощь придет ипотечное кредитование. Далеко не все банки готовы предоставить эту услугу. Но, как минимум, такие крупные учреждения, как Сбербанк, Россельхозбанк и ВТБ 24 готовы предложить договор ипотеки земельного участка. И раз спрос на эти предложения есть, пришло время разобраться в самых важных моментах.

Не каждый земельный участок можно купить в ипотеку

Ипотека выдается под залог земельного участка, который вы приобретаете. Но оборотоспособность земли невысока. Поэтому банковское учреждение должно быть уверено, что в случае вашей неплатежеспособности сможет продать землю и вернуть свои деньги. Поэтому для открытия кредитной линии необходим солидный пакет документов, да и не под каждый участок вообще можно получить ипотеку.

Легче всего оформить заем на участок, который находится в границе коттеджного поселка. При этом существует ряд критериев, которые учитывает банк, принимая решение дать ипотеку на покупку земельного участка.

• Отдаленность участка от города. Каждый банк, дающий ипотеку на земельный участок, указывает максимально допустимую удаленность участка от черты города. Это расстояние может варьироваться от 30 до 100 км.
• Развитость транспортного сообщения. Учитывается, легко ли добраться до объекта, ходит ли туда общественный транспорт, заасфальтированы ли дороги.
• Плодородность почвы. Немаловажным фактором является и то, пригодна ли приобретаемая земля для выращивания на ней сельскохозяйственных культур.
• Наличие водоснабжения. Необязательно это должен быть водопровод. Главное, чтобы недалеко был источник воды – колодец, колонка.
• Экологическая ситуация. Мало кто захочет покупать дачу рядом с промышленным комплексом или недалеко от крупной свалки. Поэтому при оценке земельного участка для ипотеки важна экологическая обстановка. Дополнительно учитывается план застройки территории в будущем. Ведь если через несколько лет поблизости будет построен завод или птицеферма, это резко снизит цену на участок, но одновременно и усложнит ее последующую реализацию.
• Юридическая "чистота". Продажа земельных участков по ипотеке должна осуществляться в полном соответствии с законами РФ и иметь четкие границы по кадастровому паспорту. Также важно, чтобы на момент оформления сделки земля не находилась в залоге или под арестом.

Если участок признан банком неликвидным, и вы получили отказ по заявке на ипотеку, выйти из положения можно с помощью нецелевого кредита. Но при этом необходимо заложить имеющуюся в вашей собственности недвижимость.

Купля-продажа земельного участка с ипотекой не представляется возможной при следующих условиях:

• участок является государственной или муниципальной собственностью, которая не предполагает жилищной застройки;
• площадь участка составляет менее 6 соток или более 50 соток;
• надел входит в водо- либо природоохранную зону, т.е. не является пригодным для проживания и ведения сельскохозяйственной деятельности.

При ипотечном кредитовании заемщик имеет право возводить на территории заложенной земли постройки, если на это не было запрета в договоре. Банк, являясь залогодержателем, также может вести строительство на территории надела, не получая на это согласие заемщика.

Цель ипотечного кредитования

Договор купли-продажи земельного участка в ипотеку может быть потребительским и целевым. Банку важно знать, с какой именно целью вы оформляете заем, чтобы определить риски сделки.

Больше всего шансов получить ипотеку на земельный участок, если планируется использовать землю под индивидуальную жилищную застройку. В этом случае кредит будет иметь минимальный процент риска, т.к. такой участок впоследствии проще всего пустить в реализацию. Также относительно несложно получить заем под собственное хозяйство или дачу.

Ипотеку на землю без построек получить достаточно сложно. Банку важно получить письменно зафиксированное намерение начать на территории надела строительство.

А вот средства на приобретение земли под сельское хозяйство может получить только ИП или физлицо. Это связано с использованием участка в коммерческих целях и естественным снижением ценности имущества в результате его изнашивания.

Требования банка к заемщику

Ипотека на покупку земли имеет ряд особенностей, исходя из которых вытекают высокие требования к кандидатам. В первую очередь, это обусловлено высокой (до 20%) процентной ставкой и достаточно серьезным первоначальным взносом, размер которого колеблется от 20 до 50%. Чтобы быть платежеспособным, кандидат должен иметь стабильный высокий заработок.

Если вы хотите оформить договор ипотеки под земельный участок без первого взноса, вы сможете это сделать только при условии, что обеспечите сделку дополнительным залогом недвижимости, собственником которой вы являетесь.

В остальном же требования банков к кандидатам вполне стандартные:

• гражданство РФ;
• возраст от 21 до 65 лет;
• официальное место работы с ежемесячным подтвержденным доходом;
• прописка в регионе, где у банковского учреждения есть представительство;
• хорошая кредитная история без задолженностей перед другими банками.

Максимальный платеж по ипотеке не может быть более 60% чистого дохода кредитополучателя. Другими словами, из него будут вычтены средний размер квартплаты, расходы на погашение действующих кредитов, прожиточный минимум на заемщика и на каждого иждивенца, а также другие выплаты в пользу государства и третьих лиц.

Перечень документов

Какие нужны документы, чтобы получить ипотеку под земельный участок в банке

• Кадастровый паспорт с планом участка (указываются границы и размеры надела).
• Свидетельство госрегистрации права собственности продавца на надел.
• Согласие жены/мужа продавца надела (если имеется) на продажу. Если правами на участок наделены несовершеннолетние лица, дополнительно требуется разрешение представителей органов опеки. Все эти бумаги заверяются у нотариуса.
• Выписка по форме ЕГРП.
• Подтверждение из БТИ, что на участке отсутствуют иные постройки.
• Отчет специалиста по оценке.

Договор купли-продажи заверяется в нотариальной конторе. Регистрация права на приобретенный надел осуществляется в течение 15 дней со дня заключения сделки. Все финансовые моменты прописываются в договоре. Дополнительно в главном документе по сделке указываются технические данные по участку в полном соответствии с кадастровым паспортом. Важно прописать информацию о возможности возводить на территории надела сооружений.

Берем ипотеку на землю: последовательность действий

Чтобы купить землю в ипотеку, важно последовательно пройти все этапы оформления сделки. Следуйте нашим инструкциям, чтобы получить заем без проблем.

1. Оцените свои шансы на приобретение земли в ипотеку. Подбейте бюджет, чтобы понять, какой суммой вы располагаете для первоначального взноса. Проанализируйте доход и рассчитайте, какую сумму будете в состоянии регулярно выплачивать, и сколько денег потребуется занять в банке.
2. Изучите все программы ипотечного кредитования. Самостоятельно бывает сложно разобраться во всех нюансах, поэтому найдите время на визиты в банки и общение со специалистами.
3. Подайте заявку на получение ипотечного кредита. Банк принимает решение на основании пакета документов (на этом этапе, как правило, достаточно копий). Рекомендуем вам подать заявку сразу в несколько финансовых учреждений. Если вы получите отказ в выбранном банке, у вас будет запасной вариант. И это сэкономит вам время.
4. Начинайте поиски земельного участка. Пока рассматривается заявка, занимайтесь поиском земли. Не затягивайте с этим, т.к. после одобрения заявки у вас будет всего несколько месяцев (обычно 2-4 месяца), чтобы подобрать объект.
5. Произведите оценку участка. Отчет специалиста по оценке – обязательный документ, на основании которого заключается договор об ипотеке.
6. Сделайте окончательный выбор банка. Получив ответы из нескольких банков, еще раз тщательно изучите ипотечные программы. Уточните информацию о сроках ипотечного кредитования, процентной ставке, первому взносу и других условиях.
7. Передайте в банк полный пакет документов, включая акт об оценке. Если банк дает согласие на приобретение выбранного участка земли, вы сможете осуществить сделку.
8. Заключите договор купли-продажи, а также договор на ипотеку. Оба договора подписывают одновременно. Обычно это происходит в банке. Продавец получает задаток.
9. Оформите страховку. Земельный участок, как любой объект недвижимости, подлежит обязательному страхованию.
10. Зарегистрируйте право собственности. С этой целью обратитесь в Управление Росреестра. При себе имейте документы на участок, договор купли-продажи, квитанцию об оплате госпошлины. Результатом этого этапа станет получение выписки из ЕГРН о переходе права собственности.
11. Передайте продавцу оставшуюся часть суммы. После этого вам необходимо лишь ежемесячно вносить деньги для погашения кредита.

Условия ипотеки земельного участка могут отличаться в зависимости от банковского учреждения, куда вы планируете обратиться за займом. При этом до сих пор не все вопросы ипотечного кредитования до конца проработаны. Но данный финансовый продукт пользуется спросом. А, следовательно, можно рассчитывать, что уже скоро еще больше банков будут предлагать ипотеку на выгодных условиях.